保険アナリスト植村信保のブログ
2010年07月25日
米国の住宅市場
毎週公表される米FRB（連邦準備理事会）のバランスシートを見ると、
米国の住宅市場がいかにFRBに支えられているかがわかります。
21日時点のFRBの総資産は約2.3兆ドル。
このうち政府支援機関（ファニーメイ、フレディマック）が発行した
住宅ローン担保証券（MBS）が約1.1兆ドルです
（機関債を含めると約1.3兆ドル）。
MBS買取プログラムは2009年1月に始まり、
金融危機以降の住宅市場を下支えしてきました。
金融市場の回復に伴い、金融機関への政府支援は
AIGを除き、ほぼ解消しています。
しかし、このファニーメイ、フレディマックへの支援はそのままです。
支援規模もAIG関連とは比較になりません。
FRBは3月末でMBS買取プログラムを修了しましたが、
この先どう正常化していくのか、道筋は全く見えません。
ファニーメイ、フレディマックの存在は大きく、
残高ベースで全米の住宅ローン市場の約半分の規模があるそうです。
今回の米金融規制改革法にも住宅ローン関連については
盛り込まれませんでした。
バーナンキFRB議長が米景気の先行きについて
「非常に不確実」と懸念を表明するなかで、
大きすぎて手がつけられない状態とでも言うべきでしょうか。
※町内会主催の盆踊り大会に顔を出しました。
いつもながら本文とは関係ない写真ですね（苦笑）
2010年07月07日
変動金利ローンが9割超
年金払い保険への二重課税を違法とする最高裁判決
（保険会社の事務・システム負担はどうなるでしょうか？）や、
大相撲名古屋場所のNHK生中継中止など、
ブログのテーマには事欠かない毎日ですが、
週末の新聞を見て驚いたので、こちらにしました。
3日（土）の朝日新聞によると、メガバンクの住宅ローンは
今年に入り、変動金利型が全体の9割を超えたそうです。
一般的な変動型の提携金利は１％を下回っています。
この水準では銀行もあまり儲かってはいないでしょう。
長期固定金利の住宅ローンの代表である「フラット35」の金利は
年2.5％程度と決して高くはないのですが、目先の負担が
月数万円違うとなると、顧客は変動金利型を選んでしまうのでしょうか。
確かに10年以上も低金利が続いており、しばらく上がりそうにも見えません。
仮に上がったら固定型に切り替えればいい、という判断
（あるいはセールストーク）なのかもしれません。
しかし、新聞に載っていたFP深田晶恵さんの
「上がったら固定型に切り替えるという考え方は非現実的」
というコメントに私も同感です。
35年返済の住宅ローン5000万円（元利均等払い）では、
毎月の返済額は金利１％で14.1万円、
2％では16.5万円、3％では19.2万円です。
変動型は固定型より月々3万円は返済額が少なくてすみます。
ただ、この14.1万円という返済額を前提に家計を固めてしまうと、
残高があまり減らないうちに少しでも金利が上がると
たちまち家計は苦しくなります
（返済期間が長いと残高はなかなか減りません）。
しかも、その時点で固定金利型に変えようとしても、
当然ながら金利は今の水準よりも上がっています。
もし返済額が月5万円も増えたら、家計は回るのでしょうか。
多額の借金を抱える日本政府は、長期固定金利の国債を中心に
資金を調達しています。それでも、金利が上がると利払い負担がかさみ、
苦しくなるのは必至です。
政府の財政も心配ですが、銀行のリテールビジネスの柱である
住宅ローンがこれでは心許ないですね。
※写真は地元・熊野神社の「星祭り」です。
和楽器クラブの小学生が演奏を披露しました。
Author
植村信保（Uemura Nobuyasu）。
保険アナリストとして、主に生命保険会社や損害保険会社の経営分析を行っています。
詳しいプロフィールはこちら
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